Deutsche Immobilienwerte

Thema: Deutsche Immobilienwerte Mo Okt 20, 2008 11:09 pm

Themeneröffnung 20. Oktober 2008.
----------
ER IST VERRÜCKT !
----------
Bin ich verrückt ?
------------------------------------

Ein gewisser Warren B. ist nach eigenem Bekunden bestrebt: "...den Dollar für 50 Cents zu kaufen...". Man muß ihm neidlos zuerkennen, daß er damit in den letzten Jahrzehnten ganz ordentliche Gewinne erzielte.-
------------------------------------

Immobilienwerte sind out. Auch deutsche Immobilienwerte sind igittigit. Obwohl die Immobilienkrise im eigentlichen Sinne garnicht in Deutschland stattfindet, sondern nur durch Medien und mentale Anteilnahme nach Deutschland empfindungsmäßig "importiert" wird. Natürlich haben wir eine Marktabschwächung als Folge nachlassender Konjunktur. Aber objektiv nicht mehr. Natürlich haben wir einen nicht funktionierenden Finanzierungs- bzw. Re-Finanzierungsmarkt, dies ist der eigentlich bedenkliche Faktor, aber nicht als Folge des Wertverfalls deutscher Immobilien, sondern als Folge der sattsam bekannten Kreditkrise, die ihre Ursachen und ihren Ursprung in den USA hat.

Man kann viele deutsche Immobilienwerte gegenwärtig für 30 Cents pro Euro kaufen.

Man sollte es nicht bei allen unbesehen tun. Denn es gibt wesentliche Unterschiede. Und es gibt einen gegenwärtig nicht richtig funktionierenden Kreditmarkt, den man nicht außeracht lassen darf, wenn man das Chancen-/Risikoprofil der einzelnen Gesellschaften untersucht.

Imgrunde kann man die börsennotierten Immobiliengesellschaften in drei Kategorien einteilen:

1. Bestandsverwalter, die Immobilien kaufen und vermieten und ihre Einkünfte hauptsächlich aus den Mieterträgen beziehen. In der reinen Form trifft dies auf REITs zu. Ansich in normalen Börsenzeiten ausgesprochene Langweiler.

Kennzeichen dieser Gesellschaften ist eine zurückhaltene Fremdfinanzierung unter bewußtem Verzicht auf den möglichen Leverage-Effekt kreditfinanzierter Anlagen. Da dieser Leverage-Effekt in schwierigen Zeiten auch negativ wirksam werden kann, ist ein hoher Eigenkapitalanteil der Gesellschaft ein wirksamer Schutz für den Anleger. Diese Gesellschaften weisen Kurs-Buchwert-Verhältnisse (KBV) von 0,3 auf und (relativ) gesicherte Dividendenrenditen von 8-10%. Mit Sicht von 3-4 Jahren, im nächsten Aufschwung, werden sich diese Aktien ihrem NAV annähern und damit besteht gute Chance auf Verdoppelung und Verdreifachung der heutigen Kurse in diesem Zeitrahmen. Leider sind sehr viele Werte markteng.

Beispiele:

Hamborner
Alstria Real Estate REIT AG
Gagfah

2. Entwickler/Projektgesellschaften, die Immobilien neu bauen bzw. gebraucht kaufen und dann sanieren, um sie dann selbst zu vermieten und nur bei passendem Preis weiter zu verkaufen.

Der längerfristige Ansatz geht mit einer entsprechenden Finanzierung der Objekte einher. Es ist zu erwarten, daß Schwierigkeiten bei der Durchführung neuer Vorhaben durch den nicht funktionierenden Kreditmarkt entstehen könne. Zusätzlich auch Kostensteigerungen und damit Gewinnrückgänge durch erhöhte Finanzierungssätze. Auch hier verdient die Eigenkapitalquote besondere Beachtung und entscheidet mit über die Qualität.

Beispiele:
Dt. Euroshop
GWB Immobilien
IVG Immobilien

3. Immobilienhändler, deren Geschäftsmodell darauf beruht, unterbewertete Objekte zu erwerben, aufzuhübschen und möglichst kurzfristig zu einem höheren Preis weiterzuveräußern. Dies waren in der zurückliegenden Hausse die großen Renner dieser Branche.

Diese Gruppe ist mit Vorsicht zu genießen. Wenn man Grundstücke und Gebäude im "Handelsbestand" des Umlaufvermögens führt, unterliegt man nicht nur den entsprechenden Bewertungsgrundsätzen nach IFRS (in guten Zeiten wunderbare Zuschreibungen, die kurstreibend wirken. In schlechten Zeiten substanzzehrende Abschreibungen), sondern hat in der Regel auch kurzfristig finanziert. Dies birgt ernste Gefahren, wenn sich der Abverkauf verzögert und deshalb Kreditprolongierungen notwendig werden. Insbesondere wenn durch gleichzeitiges Runterschreiben der Werte auch noch die Beleihungsgrundlage geschmälert wird. Hier wäre ich auch in nächster Zeit noch sehr vorsichtig.

Colonia Real Estate
TAG Immobilien
Patrizia Immobilien.

Ich beschränke mich bewußt auf wenige Werte, obwohl speziell in diese Kategorie noch ein reichliches Dutzend weiterer einreihbar wäre.

Sobald es mir die Zeit erlaubt, werde ich hierzu einige Einzelanalysen bringen.

Ich würde mich über rege Beteiligung an diesem Thema freuen.

Kurt

Moderator Anmeldungsdatum : 27 Aug 2007 Beiträge : 403

Guten Abend Kurt, Tup

wenn ich deinen Gedanken aufnehme....
...in Zeiten wo das Geld nicht mehr den Gegenwert darstellt der ihm aufgedruckt wurde (Tendenz fallend), sollten sich liquide Finanzmittel ein neues Terrain suchen. Ein Terrain welches lange Zeit in Vergessenheit geraten ist, investieren in feste Werte die zumindest das Gefühl vermitteln greifbar zu sein, Bestand zu haben.
Damit möchte ich es bei meinen Gedankengängen belassen, ich bin kein Kenner fundamentaler Zusammenhänge.

Zu deiner Aktienauswahl:
Kurzum - charttechnisch gefallen sie mir zur Zeit noch nicht. Die meisten befinden sich noch in ungebremsten Abwärtsbewegungen. (etwaige Divergenzen habe ich hier nicht berücksichtigt)
Zu diesem Thema stolperte ich jedoch über die Deutsche Wohnen...dazu die folgenden Bilder.

Monat: (noch ist kein Monatsende)
Wenn die bisherige Monatskerze sich zum Monatsende retten könnte, gäbe es schon einmal ein erstes positives Bild. Dabei sind Wechselstäbe immer ein Achtungszeichen! Dazu kämen dann abnehmender Druck beim Abwärtsmomentum, ein sich seinem Trigger annähernden MACD, überverkaufter RSI (dort kann er auch noch verweilen), sowie ein nach oben drehender SlowStoch.

Woche: Auf der mittelfristigen Ebene ist man schon weiter. MACD mit Divergenz.

Tag: Hier ist die divergente Situation des MACD noch sichtbarer, zweifach. Die Umsätze haben insgesamt zugenommen (positiv), wobei die letzte Aufwärtssequenz mit fallenden Umsätzen quittiert wurde (negativ). Ein "trotzdem" gibt es doch noch: Der Boden (Low) ist einfach, da fehlt mir noch was. Ein zweites Low, eine Aufwärtsbewegung und Korrektur...es erscheint mir noch unfertig nachdenklich

. Wie ist eure Meinung? Ein zweites Standbein mit positiver Kerze könnte mich verleiten.....???

_________________
Noel

Thema: Re: Deutsche Immobilienwerte Do Okt 23, 2008 8:30 am

Noel,

obwohl charttechnisch orientiert, gehe ich die Betrachtung bewußt nicht charttechnisch, sondern im Sinne einer Vorüberlegung an. Es ist noch längst nicht die Zeit für ein Investment.

Ich erwarte am Gesamtmarkt einen weiteren scharfen Rückgang, dieser sollte abgewartet werden, bevor an ein konkretes Engagement gedacht werden kann.

Die Hauptgefahr bei Immobilienwerten liegt in den Abwertungen nach IFRS. Man darf sich also weder durch niedrige Kurs-Buchwert-Verhältnisse von 0,2 o. ä., noch durch extreme Dividendenrenditen von 10% und mehr in Versuchung führen lassen. Letztere können sich rasch verflüchtigen, wenn die Gesellschaft aus Liquiditätsüberlegungen den Jahresertrag lieber thesaurieren möchte, als aus zu schütten. Vor diesem Hintergrund sind REITs mit ihrer gesetzlichen "Vollausschüttungsverpflichtung" eine gewisse Sicherheit vor Überraschungen.

Sinn dieses Threads ist, Immobilienwerte "im Hinterkopf" als Investitionsgelegenheit zu haben, wenn der Markt seine "Ko.zphase hinter sich hat.

Kurt